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退房的经验

发布时间:2013-12-08 18:01:17??发布者:莎莎??点击:
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现在,房子也可以说是商品的一种,一些消费者购买新房后,因房子与合同约定不符或其他原因,要求开发商退房,但对方以种种理由拒绝退房,那么,消费者该如何维权呢?法官陶家平对近年来发生的4起购房案例予以点评,希望能够为购房者提供一些经验。
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4种情况可以退房
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?一。面积误差可退房?
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案例:2010年5月,胡女士在某亚博体育官方网址购买了一套三居室的房子。合同约定:房屋建筑面积为120平方米,按建筑面积计价,每平方米5000元。合同签订后,胡女士支付了全部购房款。2011年2月,该房屋竣工,经实际测量建筑面积只有108平方米,胡女士认为自己购房的目的就是想拥有一个大一点的房子,现在新房缩水,这让她无法接受。她找到开发商要求退房,但遭到拒绝。随后,张女士起诉至当地法院。法院经审理,支持了胡女士要求开发商返还已付房款,并支付利息的诉讼请求。
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法官点评:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。本案中涉及的房屋面积误差比为10%,远远超过3%,胡女士主张退房,并要求开发商退还购房款及利息,理应得到法院支持。
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?二。擅改设计可退房?
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案例:去年1月,唐女士在某小区看中一套商品房,后与该小区开发商签订了一份购买合同。根据合同所附平面图,唐女士所购的商品房两间卧室均有一个宽宽的落地窗。然而交房时,她却发现原设计中的两个落地窗,一个被完全封死,另一个则被改成了一个防火门和一个防火窗。唐女士认为开发商擅自变更房屋设计,严重影响了房屋的使用功能,使房屋的通风、采光受到影响,故找到开发商要求退房并赔偿损失。而开发商则以变更房屋设计已获得相关部门批准为由拒绝退房。双方为此闹到了法院。法院审理后认为,开发商擅自变更房屋设计已构成违约,遂判决开发商退房并赔偿唐女士相关损失。
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法官点评:我国《商品房销售管理方法》第24条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。本案中,开发商严重违反上述规定,其行为已构成违约,故唐女士有权要求退房并赔偿损失。
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?三。延期交房可退房?
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案例:2010年6月8日,夏女士购买了一套商品房期房,合同约定于次年9月1日前交楼。合同签订之日,夏女士交付了30%的房屋首付款,其余部分采用贷款的方式支付。在贷款获得审批后,夏女士开始按月向银行还贷。可开发商却没有如期向夏女士交房。夏女士经打听得知,由于房地产市场低迷,开发商资金难以回笼,所以导致施工进度拖延。夏女士找到开发商,开发商表示可以按照合同约定按日支付迟延履行违约金。就这样拖了3个多月,开发商还是没有向夏女士交钥匙。考虑到现在房价下跌,夏女士向法院提起诉讼,要求退房并赔偿损失。法院审理后,依法支持了夏女士的诉讼请求。
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法官点评:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:根据《合同法》第94条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起1年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案中,开发商已逾期交房3个多月,夏女士有权要求退房。
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?四。情势变更可退房?
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案例:去年4月,李先生和某开发商签订了一份购房协议,双方约定:李先生支付首付款20万元,剩余款项通过银行按揭贷款的形式支付。然而就在李先生准备贷款材料的时候,银行却接到新的通知,要求申请人必须提供1年以上完税证明和社保证明,李先生无法提供上述材料,于是他的贷款申请理所当然地被银行“驳回”了。李先生无法凑齐剩余房款,只得向开发商提出退房。可令他失望的是,开发商以他的购房合同已经生效为由,拒绝退还首付款。李先生无奈之下,向法院提起诉讼,要求开发商退还首付款20万元。法院审理后,认定李先生因政策变更导致履约受阻,属于民法中的“情势变更”,故依法支持了李先生的诉讼请求。
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法官点评:最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第26条规定:合同成立以后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求法院变更或者解除合同的,法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况,确定是否变更或者解除。此为民法中的“情势变更”原则。本案中,李先生由于国家对住房贷款政策重大调整而无法通过按揭贷款的方式来完成余款的支付,这是他在订立合同时无法预见到的。如果再继续履行合同约定,势必对李先生不公平,故此情形应属“情势变更”,可以要求解除购房合同。
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